국토교통부는 `재건축초과이익 환수에 관한 법률` 개정`(’23.12.26. 공포, ’24.3.27. 시행)에 따라, 법률에서 위임한 사항을 규정한 시행령·시행규칙을 2월2일부터 2월29일까지 입법예고한다고 밝혔다.

국토교통부

이 개정법률은 여건 변화 등을 반영하여 부과기준을 완화하고, 1세대 1주택 장기보유자 감경과 60세 이상 납부유예 규정을 신설했다.

이번 입법예고안에는 `주택공급 확대 및 건설경기 보완방안(1.10)`을 통해 발표한 재건축부담금 추가 완화 방안의 후속 조치(비용 인정범위 확대)도 포함되어 있다.

개정안의 주요 내용은 감경·유예를 적용받기 위한 ▲1세대 1주택 요건 규정, ▲고령자 납부유예 절차 규정, ▲부담금 산정 시 초과이익에서 제외되는 개발비용의 인정범위 확대 등이다.

➊장기감면을 위한 1세대 1주택 요건

개정법률에서는 장기 1세대 1주택자에 대해 보유기간에 따라 최대 70%까지 부담금을 감경하는 규정(6∼10년 미만: 10∼40% / 10∼15년 미만: 50% / 15∼20년 미만: 60% / 20년 이상: 70%)이 신설되었다.

이에, 시행령 개정안에는 1세대 1주택자 기준 적용을 위한 1세대는 조합원과 배우자, 주민등록표 상에 등재된 그 직계존·비속으로 했다.

다만, 동거봉양을 고려하여 주민등록표에 등재되어 있더라도 한 분이라도 60세 이상인 직계존속은 제외하되, 19세 미만 직계비속의 경우에는 주민등록표 상에 없어도 세대원으로 보도록 했다.

아울러, 개정법률에서 상속·혼인 등으로 인한 보유 주택(이하 ‘상속·혼인 주택’), 재건축사업 중 거주를 위한 주택(이하 ‘대체주택’), 저가주택은 주택 수에서 제외하도록 하였으며, 시행령에서 세부 요건을 정했다.

상속·혼인 주택은 상속·혼인으로 인하여 보유한 기간이 ‘5년 이내’인 주택을 말하며, 대체주택은 사업시행계획인가의 고시일 이후에 보유한 주택으로 부과종료시점 전까지 ‘1년 이상’ 거주한 경우에 1채의 주택까지 인정한다.

재건축부담금을 감경받은 조합원은 상속·혼인 주택의 취득일부터 ‘5년’ 이내, 대체주택은 부과종료일로부터 ‘3년’ 이내에 처분해야 한다.

저가주택은 취득 당시 공시가격이 3억원 이하인 주택(단, 투기과열지구로 지정된 지역에 보유한 주택은 제외)으로서 1채의 주택까지만 인정한다.

➋ 고령자 납부유예

개정법률에 따라, 60세 이상으로서 1세대 1주택자인 조합원은 주택 처분 시까지 납부유예(담보제공 시)를 신청할 수 있다.

이에, 이번 시행령 개정안에서는 신청요건을 충족한 조합원이 납부기한 1개월 전까지 시장·군수·구청장에게 신청서와 납부담보제공서를 제출하면, 시장·군수·구청장은 납부기한까지 허가 여부를 조합원에게 서면 통지하도록 했다.

납부유예 허가를 받은 조합원이 해당 주택의 전부 또는 일부를 양도하거나 상속하는 경우, 1세대 1주택자 요건을 충족하지 아니하게 된 경우, 재건축부담금 전액을 징수할 수 없다고 인정되는 경우 등 법률에서 정한 사유에 해당되면 허가가 취소되며, 이 경우 유예받은 부담금에 시행령으로 정한 이자가 가산된다.

가산 이자는 `개발이익 환수에 관한 법률 시행령`상 개발부담금의 납부 연기 시 적용되는 방식을 준용하여 산정하도록 했다.

➌ 초과이익에서 차감하는 개발비용 인정범위 확대

현재 재건축 사업 시 공공임대주택을 건설하고 해당 부속토지 등을 지방자치단체 등에 공공기여하고 있고, 공공기여분에 해당하는 토지의 공시지가에 상당하는 금액을 부담금 산정 시 비용으로 인정하고 있다.

하지만, 앞으로는 공공임대주택의 부속토지를 공공기여하는 경우 공시지가가 아닌 감정평가액에 상당하는 금액을 비용으로 인정토록 개선하여, 재건축부담금 산정에 영향을 미치는 개발비용의 인정 범위가 현실화 되도록 했다.

마찬가지로 공공분양주택도 공공기여를 하는 해당 부속토지에 대해 감정평가액으로 비용을 인정받도록 했다.

이외에도 신탁방식이나 공공이 시행하는 재건축사업에 대해서도 신탁보수나 공공에 부담하는 수수료 등이 비용으로 인정받을 수 있도록 개선했다.

국토교통부 박용선 주택정비과장은 “국회에서의 오랜 논의를 통해 신설된 장기감면 및 납부유예 조항에 따라, 1주택 실수요자와 고령자들의 부담이 경감될 것으로 보인다”면서, “공공주택 공공기여 토지가액의 현실화 등 `1.10 주택공급 확대방안`을 통해 발표한 비용인정 확대 조치가 함께 마련되어 부담금이 추가 완화될 수 있을 것”이라고 밝혔다.